전세 매물 부족이 매매가 떠받치는 서울 부동산… 0.14% 상승 유지

서울 아파트 시장이 매매와 전세 모두에서 상승세를 이어가고 있다. 특히 전세 매물 부족 현상이 심화되면서 전세를 구하지 못한 실수요자들이 매수로 선회하는 현상이 시장 전반을 떠받치는 구조로 변화하고 있다. 한국부동산원이 발표한 2026년 4월 4주(4월 27일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격지수는 지난주 대비 0.14% 상승했다. 지난주 0.15%보다 상승 폭은 소폭 줄었으나 여전히 견조한 흐름을 유지하고 있는 상황이다.

전세 시장이 매매 시장보다 더욱 가파른 상승세를 보이고 있는 것이 주목할 점이다. 서울 전세가격지수는 이번 주 0.20%를 기록하며 매매가보다 높은 상승률을 나타냈다. 특히 송파구는 잠실과 가락동의 대단지를 중심으로 임차 수요가 집중되면서 0.51%의 기록적인 상승 폭을 기록했다. 성북구(0.26%)와 노원구(0.25%)도 역세권 단지를 중심으로 전세 물량이 실질적으로 사라지면서 가격 상승을 부추기고 있다. 이처럼 전세가가 강세를 보이는 것은 매매 시장의 하방 지지선 역할을 하고 있으며, 시장 구조의 중요한 변수로 작용하고 있다.

지역별로 보면 서울 내에서도 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 강북 14개 구는 0.15% 상승했으며, 동대문구(0.21%)와 성북구(0.21%)가 길음·답십리동 대단지 위주로 상승을 주도했다. 반면 용산구는 신계·이촌동 등 중소형 규모 단지에서 -0.03%의 하락세를 기록했다. 강남 11개 구는 0.13% 상승했는데, 강서구(0.21%), 금천구(0.21%), 영등포구(0.21%) 등 상대적으로 가격 메리트가 있는 서남권 지역들이 0.2%대의 높은 상승률을 기록했다. 반면 강남구는 압구정·개포동 위주로 매물이 쌓이면서 -0.02%로 소폭 하락 전환했다. 이는 정주 여건이 양호한 대단지 위주로 상승 거래가 체결되는 한편, 중소형 단지나 공실이 늘어나는 지역에서는 가격이 하락하는 '키맞추기' 양상을 보여준다.

수도권 외곽 지역도 서울 인접 지역을 중심으로 강력한 상승세가 관측되고 있다. 경기 지역은 0.06% 상승했으나 광명시가 0.31%의 약진을 기록하며 독보적인 성과를 냈다. 철산동과 하안동의 대단지 위주로 실거주 수요가 대거 유입되고 있기 때문이다. 구리시(0.29%)는 인창·교문동의 중소형 단지 위주로, 안양 동안구(0.22%)는 평촌·호계동의 구축 및 준신축 단지들이 시세를 끌어올리며 서울 서남권과 발을 맞추고 있다. 반면 이천시(-0.18%)와 여주시(-0.13%)는 공급 물량 부담 속에 하락세를 면치 못하며 수도권 내에서도 입지별 양극화 현상이 심화되고 있다. 인천은 0.00%의 보합세를 유지했는데, 동구(0.03%)와 남동구(0.01%)의 상승에도 불구하고 서구(-0.03%)와 계양구(-0.02%)의 하락분이 이를 상쇄한 결과다.

시장 전문가들은 향후 부동산 시장의 변동성이 더욱 커질 것으로 예측하고 있다. 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 있기 때문이다. 다주택자들이 매물을 거둬들이기 시작하면 매매는 물론 전세 공급까지 동시에 줄어드는 '공급 절벽'이 현실화될 수 있다는 우려가 제기된다. 한 부동산 전문가는 "대출 규제가 수요를 억제하고 있음에도 전세가가 매매가를 밀어 올리는 힘이 더 강하게 작용하고 있다"며 "5월 이후 매물 회수가 본격화되면 적은 거래량에도 가격이 상승하는 독특한 장세가 이어질 것"이라고 전망했다. 전세를 구하지 못한 수요자들이 중저가 단지 매수로 선회하는 현상이 지속되면서 전세가가 매매가를 밀어 올리는 구조가 강화될 가능성이 높다.

결국 현재의 부동산 시장은 전세 매물 부족이라는 공급 측면의 제약이 매매 시장까지 영향을 미치는 복합적인 상황으로 진행되고 있다. 정주 여건이 좋은 대단지에 대한 수요는 강하지만, 중소형 단지나 입지가 좋지 않은 지역의 매물은 쌓이고 있는 이중 구조가 심화되고 있다. 향후 세제 변화와 공급 상황 변화에 따라 시장의 방향성이 결정될 것으로 보이며, 실수요자와 투자자 모두 신중한 시장 판단이 필요한 시점이다.