뉴욕 고가 주택 세금 도입, 부동산 가치 평가 법적 분쟁 예고

뉴욕시가 500만 달러 이상의 별장에 대한 '피에드-어-테르(pied-à-terre)' 세금 도입을 추진하면서 부동산 가치 평가를 둘러싼 대규모 법적 분쟁이 예상되고 있다. 캐시 호철 뉴욕 주지사와 조란 맘다니 뉴욕시장이 지난주 발표한 이 세금은 주거용이 아닌 부동산에 대해 매년 부가세를 부과하는 방식으로, 시의 예산 적자 해소를 위해 연간 약 5억 달러의 세수를 올릴 것으로 예상된다. 그러나 세율과 시행 시기 등 구체적인 세부사항이 아직 공개되지 않은 상태에서 부동산 감정사와 법률 전문가들은 이 세금이 세계에서 가장 비싼 부동산 시장 중 하나인 뉴욕의 고가 부동산 가치 평가를 둘러싼 막대한 법적 싸움을 촉발할 것으로 경고하고 있다.

문제의 핵심은 뉴욕의 낡은 부동산 세 제도가 공동주택과 콘도를 극도로 저평가해왔다는 점이다. 부동산 감정 및 연구 회사인 밀러 새뮤엘의 최고경영자 조나단 밀러는 "이 세금은 행정 비용이 전혀 고려되지 않았다"며 "이 세금이 새로운 산업을 만들어낼 수 있으며, 나 같은 감정사들이 매년 많은 감정 업무를 하게 될 것"이라고 지적했다. 뉴욕시는 500만 달러 이상의 비주거용 주택이 약 13,000채 있을 것으로 추정하고 있으며, 지난 5년간 맨해튼에서만 500만 달러 이상의 가격대에 팔린 아파트가 4,146채에 달한다. 밀러 회장은 이 중 약 70%가 별장이거나 그 이상의 추가 주택이라고 추정하고 있다.

세금 부과의 첫 번째 과제는 비주거용 여부를 증명하는 것이다. 뉴욕시 세금 거주자가 아닌 500만 달러 이상의 부동산 소유자가 세금 대상이 되는데, 법인 구조(LLC)를 통해 콘도를 구매하는 경우가 대부분이기 때문에 실제 소유자를 파악하기가 어려울 수 있다. 더욱 복잡한 것은 장기 임차인에게 임대하는 이차 주택 소유자는 세금 면제 대상이 될 수 있다는 점으로, 일부 법인 소유자들이 자신에게 임대하는 방식으로 세금을 회피할 가능성까지 제기되고 있다. 부동산 전문가들은 이런 허점들이 세금 징수 과정에서 예상치 못한 복잡성을 야기할 것으로 우려하고 있다.

더 큰 문제는 부동산 가치 평가다. 뉴욕시의 부동산세는 최근 몇 년간 전체 세수의 40% 이상을 차지할 정도로 시의 주요 재정 수입원이다. 새로운 부가세를 도입하려면 고가 주택의 가치를 어떻게 결정할 것인지, 부동산 소유자가 가치를 책정할지 아니면 시가 책정할지, 매년 감정사를 고용해야 하는지 등 근본적인 질문들에 답해야 한다. 뉴욕의 낡은 부동산 세 제도가 이미 공동주택과 콘도를 심각하게 저평가하고 있기 때문에, 시는 고가 주택 평가를 위해 완전히 새로운 시스템을 개발해야 할 것으로 보인다. 과거 2019년 제안된 피에드-어-테르 세금은 500만 달러 이상 0.5%, 1,000만 달러 이상 1.5%, 2,500만 달러 이상 4% 등 가치에 따른 단계별 세율을 적용했다.

이 세금은 주 예산의 일부로 포함될 예정이며 주 의회의 승인을 받아야 한다. 부동산업계의 강한 반발에 직면해 있으며, 과거에도 유사한 제안들이 실패한 바 있다. 시타델은 지난주 맘다니 시장이 CEO 켄 그리핀을 특정해 세금 도입을 추진한 데 대해 비난했다. 세금이 최종 승인되더라도 가치 평가를 둘러싼 법적 분쟁은 불가피할 것으로 예상되며, 이는 뉴욕시의 행정 비용 증가와 함께 수년간의 법정 싸움으로 이어질 가능성이 높다. 부동산 전문가들은 이 세금이 고가 주택 시장의 투명성과 공정성 문제를 근본적으로 해결하지 못한 채 오히려 새로운 분쟁을 양산할 우려를 제기하고 있다.