지역주택조합 토지확보 요건 95%에서 80%로 완화 추진

국회가 지역주택조합의 사업 승인 요건을 대폭 완화하는 주택법 개정안을 논의하기 시작했다. 핵심은 사업계획 승인에 필요한 토지소유권 확보 비율을 현행 95%에서 80%로 낮추는 것이다. 이는 재개발·재건축 등 다른 도시정비 사업과 비슷한 수준으로, 지역주택조합 사업이 토지 확보 단계에서 장시간 표류하는 문제를 해결하기 위한 조치다. 국회 국토교통위원회는 더불어민주당 민병덕 의원이 대표 발의한 개정안을 상정하고 본격적인 논의를 시작했으며, 개정안에는 사업지 내 토지 소유자를 조합원으로 가입시키는 '지주조합원 제도' 도입도 포함됐다.

지역주택조합은 1980년 도입된 무주택 서민 주택 공급 제도로, 해당 지역에 6개월 이상 거주하면서 무주택이거나 전용면적 85㎡ 이하의 주택 1가구만 소유한 가구주 등이 조합원이 될 수 있다. 조합을 설립하기 위해서는 대지 면적 80% 이상의 토지사용권원과 15% 이상의 소유권 확보가 필수 요건이지만, 사업계획 승인을 받으려면 전체 사업지의 95% 이상을 확보해야 한다. 이러한 높은 기준이 현실적으로 적용되면서 개발 사업자나 외부 세력이 사업 예정 부지의 일부를 먼저 매입한 뒤 과도한 보상금을 요구하는 이른바 '알박기' 관행이 빈번해졌다. 더욱 문제가 되는 것은 업무대행사가 토지 확보 상황을 실제와 다르게 속인 채 조합원을 모집해 조합원들이 막대한 피해를 입는 사례가 지속되고 있다는 점이다.

현재 서울에서만 114곳의 지역주택조합 사업이 추진 중인데, 이 중 83곳이 조합원 모집 단계에 머물러 있고 사업계획 승인을 받아 착공이 진행 중인 곳은 겨우 11곳에 불과하다. 대부분이 토지 확보라는 초기 단계에서 사업이 가로막혀 있다는 의미다. 동작구는 착공에 들어간 지역주택조합 단지가 4곳으로 비교적 많은 편인데, 이들 단지는 초기 조합원의 분담금으로 사업을 추진하기 때문에 분양가가 다른 정비사업 단지보다 훨씬 저렴해 분양시장에서도 높은 관심을 받고 있다. 성동구의 '서울숲 리버포레' 1차 단지 전용 84㎡ 매매가가 40억원을 넘는 등 인기를 끌고 있는 사례가 이를 증명한다.

국토교통부도 지난해 11월 국민권익위원회로부터 토지소유권 비율을 80%로 낮춰야 한다는 권고를 받았으며, 이번 개정안이 통과될 경우 지역주택조합의 사업 활성화 효과가 상당할 것으로 예상된다. 정비업계에서는 토지 확보 부담이 줄어들면 사업 진행 속도가 빨라져 주택 공급이 크게 늘어날 것으로 기대하고 있다. 지역주택조합은 토지 확보만 성공하면 사업 추진 속도가 다른 정비사업보다 훨씬 빨라서 주택 공급 효과가 크다는 것이 업계의 일반적인 평가다. 다만 국토부는 토지 확보 요건 완화의 필요성에는 공감하면서도 기존 토지 소유자의 재산권 침해 가능성을 고려해 적정한 완화 수준을 신중하게 결정해야 한다는 입장을 보이고 있다.

그러나 업계 전문가들은 개정안이 통과되더라도 신중한 접근이 필요하다고 지적하고 있다. 토지 확보율이 낮거나 업무대행사와 조합원 간 갈등으로 장기 표류하는 사업지는 규제 완화만으로는 사업 진행이 어려울 수 있기 때문이다. 정비업계 관계자는 '토지 확보 현황을 투명하게 공개하는 곳 등 옥석을 가려서 사업에 참여해야 한다'고 조언했다. 결국 이번 주택법 개정안은 지역주택조합 사업의 구조적 문제를 완화하는 첫 단계일 뿐, 사업의 투명성 강화와 조합원 보호 장치 마련이 함께 이루어져야 진정한 의미의 주택 공급 활성화 효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다.