다주택자 대출 만기연장 원칙 금지…수도권서 17일부터 시행

정부가 부동산 시장에 대한 금융 규제를 대폭 강화하는 조치를 단행했다. 4월 1일 발표된 새로운 정책에 따르면 17일부터 수도권과 규제지역에서 다주택자의 아파트 담보대출 만기연장이 원칙적으로 금지된다. 이는 '부동산과 금융의 절연'이라는 기조 아래 다주택자의 자금줄을 체계적으로 차단하려는 정부의 강경한 입장을 반영한 것이다. 정부는 이번 조치로 연내 대출을 상환하거나 주택을 처분해야 할 다주택자 물량이 1만 2000가구에 달할 것으로 예상하고 있으며, 이로 인한 시장 파장을 감시하고 있다.

다주택자의 범위는 소재지와 무관하게 주택을 2채 이상 보유한 개인이나 임대사업자를 의미한다. 개인과 개인 임대사업자의 경우 세대를 기준으로 다주택자 여부를 판단하며, 법인 등 임대사업자는 세법상 임대사업자로서 매출액 등 금융회사 내부 기준에 따라 주된 영업이 부동산 임대업인 경우 규제 대상에 포함된다. 다만 정부는 임차인 보호를 위해 일부 예외를 마련했다. 4월 1일 기준으로 유효하게 체결된 임대차 계약이 있다면 해당 계약이 끝나는 날까지 대출 만기를 연장해주기로 했다. 또한 4월 16일까지 세입자와 묵시적 갱신이 이뤄졌거나 7월 31일까지 계약이 끝나는 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 경우에도 갱신된 계약의 종료일까지 만기를 연장해준다는 방침이다.

정부는 다주택자의 매물이 시장에 원활하게 공급되도록 무주택자를 위한 특별 조치도 마련했다. 무주택자가 다주택자의 전세가 낀 아파트를 매수할 경우 올해 연말까지 토지거래허가를 신청하고 4개월 내 주택을 취득한다면 기존 세입자의 계약이 끝날 때까지 실거주 의무와 주택담보대출 약정상의 전입 의무가 유예된다. 이는 사실상 무주택자에 한해 한시적으로 갭투자를 허용하는 것으로, 다주택자의 매물 유동성을 높이기 위한 정책이다. 주택담보대출을 받을 때 전입신고 기한도 완화되는데, 올해 연말까지 다주택자의 주택을 매수하는 무주택자는 원칙적인 기한인 '대출 실행일로부터 6개월'과 '기존 세입자의 임대차 계약 종료일로부터 1개월' 중 더 늦은 시점까지만 전입신고를 마치면 된다.

상속과 증여, 인구감소지역 주택 보유 등에 대해서도 차등적 규제를 적용한다. 상속은 차주의 의지와 무관한 불가피한 주택 취득으로 인정돼 예외적으로 대출 만기를 연장할 수 있지만, 증여는 주택 취득의 불가피성을 인정하기 어렵다고 보아 예외 대상에서 제외된다. 행정안전부가 고시한 인구감소지역이나 관심지역, 접경지역 등에 소재한 주택은 일정 요건을 갖추면 보유 주택 수 산정에서 제외된다. 비수도권 인구감소지역은 기준시가 9억원 이하, 그 외 지역은 4억원 이하여야 하며, 수도권이나 광역시에 있는 주택은 원칙적으로 예외 대상이 아니다.

정부는 사업자 대출의 부동산 투기 유용에 대해서도 강한 제재를 예고했다. 투기 목적으로 사업자 대출을 유용하다 적발되면 최장 10년간 전 금융권에서 신규 사업자 대출뿐만 아니라 마이너스 통장이나 신용대출 같은 가계대출도 전면 차단된다. 이는 개인사업자의 가계대출까지 모두 포함되는 것으로, 제도권 금융회사뿐 아니라 온라인투자연계금융(P2P) 업체를 통한 대출도 동일한 기준이 적용된다. 정부는 금융권 대출 규제를 우회하는 풍선효과를 막기 위해 P2P 플랫폼을 통해 받은 수도권 아파트 담보대출 역시 원칙적으로 만기 연장을 제한하기로 했다. 한편 고가 주택에 대한 대출 완화는 고려하지 않고 있다고 밝혔으며, 현재 서민층이나 생애 최초 주택 구입자의 경우 15억원 미만 주택 매수 시 최대 6억원까지 대출이 가능하다는 점을 강조했다.