다주택자 대출만기 연장 전면 불허, 4월 17일부터 시행

정부가 가계부채 관리를 강화하기 위해 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장을 원칙적으로 불허하기로 결정했다. 금융위원회는 1일 '2026년도 가계부채 관리방안'을 발표하면서 이억원 금융위원장이 "개인과 임대사업자 등 모든 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 내 아파트 담보대출의 만기연장을 원칙적으로 불허한다"고 밝혔다. 이 정책은 4월 17일부터 본격 시행되며, 올해 안에 만기가 도래하는 다주택자 소유 수도권·규제지역 아파트는 약 1만 2000가구에 달할 것으로 추산된다. 대출금을 한꺼번에 상환해야 하는 '만기일시상환' 방식을 선택한 임대사업자들이 가장 큰 타격을 받을 전망이다.

정부가 파악한 다주택자의 만기일시상환 대출 규모는 약 4조 1000억원(1만 7000건)에 달한다. 이 중 올해 안에 만기가 도래하는 규모는 2조 7000억원 수준으로, 상환 부담을 느낀 다주택자들이 최대 1만 2000가구의 매물을 시장에 내놓을 수 있는 상황이다. 다주택자의 정의는 지역과 무관하게 주택을 2채 이상 소유한 개인 또는 임대사업자로 설정되었다. 예를 들어 서울에 아파트 1채와 빌라 1채를 보유한 경우는 예외 없이 다주택자로 분류되어 아파트 담보대출 만기 연장이 불가능해진다.

다만 정부는 세입자 보호를 위해 여러 예외 사항을 마련했다. 가정 어린이집으로 사용되는 주택, 준공 후 미분양 주택, 문화재 주택, 인구감소지역 주택, 민간건설임대주택, 상속·채권보전을 위한 경매 참가로 취득한 주택 등은 다주택 수를 계산할 때 제외된다. 예를 들어 서울에 아파트 2채를 소유하면서 1채를 어린이집으로 임대한 경우, 1주택자로 인정받아 대출 만기 연장이 가능하다. 또한 이미 매도 계약이 체결된 주택도 보유 주택 수에서 제외되는 혜택을 받는다.

세입자가 있는 임대주택의 경우 임대차계약 종료일까지는 예외적으로 대출만기 연장이 허용된다. 4월 1일까지 유효하게 체결된 신규 임대차계약의 종료일까지 대출만기가 연장되는 것으로, 다주택자가 이날 세입자와 2년 전세 계약을 새로 맺었다면 2028년 4월 1일까지 대출 상환을 미룰 수 있다. 묵시적 갱신(자동연장)의 경우 4월 16일까지 이뤄진 갱신에 대해서는 갱신계약 종료일까지 만기 연장을 허용하기로 했다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 7월 31일까지 임대차가 종료되는 경우도 대출만기가 그에 맞춰 연장된다.

정부는 또한 토지거래허가제에 따른 실거주 의무를 일부 완화하기로 결정했다. 무주택자가 세입자가 있는 다주택자 소유 주택을 매수하는 경우, 2026년 12월 31일까지 토지거래허가신청을 접수하고 허가일로부터 4개월 이내 취득하면 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예받을 수 있다. 이는 세입자의 주거 불안을 해소하면서 동시에 다주택자의 신속한 매물 출회를 유도하기 위한 조치다. 현재 규제상 세입자 임차 기간이 가장 긴 경우가 2028년 7월 31일까지인 만큼, 무주택자는 최대 2028년 7월 31일까지 실거주 의무 없이 해당 주택을 보유할 수 있게 된다. 이억원 금융위원장은 "토지거래허가제 실거주 의무 완화 등을 통해 다주택자의 신속한 매물 출회를 적극 유도하겠으며, 주택 매도가 어려운 경우에 대한 예외 인정을 통해 불측의 피해가 발생하지 않도록 하겠다"고 밝혔다.