공시가격 18% 급등 속 보유세 인상 논의, 신중한 접근 필요

이재명 대통령이 부동산 정책 강화를 시사하면서 보유세 인상 논의가 본격화되고 있다. 지난 24일 국무회의에서 이 대통령은 관계 부처에 '세제든, 금융이든, 규제든 엄정하게 촘촘하게 모든 악용 가능성을 완전히 배제하라'고 지시했다. 같은 날 새벽에는 뉴욕, 런던, 도쿄, 상하이 등 주요 대도시의 보유세 수준을 비교하는 글을 소셜미디어에 올리며 '저도 궁금했다'고 밝혔다. 이는 현행 보유세 체계의 강화, 특히 다주택자와 고가 1주택에 대한 보유세 인상을 검토하고 있음을 시사하는 신호로 해석되고 있다.

정부가 7월 발표 예정인 세제개편안에 강도 높은 보유세 인상안이 포함될 가능성이 크다는 관측이 나오고 있다. 국토교통부 발표 '2026년 공시가격안'에 따르면 올해 전국 평균 공시가격 상승률은 9.16%에 달한다. 그러나 지역별로 편차가 심해 서울은 18.67%로 전국 평균의 두 배 수준이며, 강남3구는 24.7%로 무려 2배 이상 폭등했다. 이처럼 공시가격이 급등하면 공시가격에 연동되는 보유세 부담도 함께 증가하게 된다. 정부는 이에 대응해 '똘똘한 한 채'로 불리는 고가 1주택에 대한 보유세와 양도세 과세표준 구간을 세분화하고 누진율을 상향하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 이는 실질적으로 주택 소유자들에게 상당한 세금 부담 증가를 의미한다.

보유세 인상이 투기 억제와 조세 형평성 차원에서 일정한 논리를 가지고 있다는 점은 부인할 수 없다. 한국의 보유세 실효세율은 약 0.15% 수준으로, 미국과 일본, 프랑스의 1~2% 수준에 비해 현저히 낮다. 국제적으로 보면 한국의 보유세 부담이 선진국 대비 낮다는 것이 사실이다. 그러나 이러한 비교만으로는 불충분하다. 한국은 보유세는 낮은 대신 부동산 거래 시 부과되는 양도소득세와 취득세 등 거래세 부담이 미국 등 선진국에 비해 상대적으로 높기 때문이다. 따라서 보유세와 거래세를 종합적으로 고려한 전체 조세 부담을 평가해야 한다는 지적이 제기되고 있다.

현재의 금융 상황을 고려하면 보유세 인상의 부작용이 더욱 우려된다. 최근 대출이 어려워지는 상황에서 보유세가 인상되면 실제 주택 수요자들의 부담이 더욱 증가하게 된다. 특히 신규 구매를 통한 시장 진입이 어려워진 상황에서 기존 집주인들이 늘어난 세금 부담을 전세나 월세로 전가하는 부작용이 발생할 수 있다. 이는 결국 임차인들의 주거비 부담 증가로 이어져 서민 생활에 직결되는 문제가 된다. 또한 거래가 급격히 줄어들면서 소수 거래에도 가격이 크게 요동치는 시장 왜곡 현상이 나타날 수 있다.

주택 시장 안정화는 세금 정책만으로는 해결할 수 없는 복합적인 문제다. 공급, 규제, 금융, 일자리와 입지조건 등 다양한 요소가 얽혀 있기 때문이다. 이 대통령이 불과 일주일 전까지 '부동산 세금은 마지막 수단'이라고 언급한 만큼, 세금으로 수요를 억제하는 방식의 한계를 인식하고 있었던 것으로 보인다. 세제 중심의 정책은 단기적으로는 투기 심리를 억제할 수 있지만, 거래 감소로 인한 시장 왜곡과 정책 불신을 초래할 수 있다. 정권이 바뀔 때마다 부동산 세제가 강화와 완화를 반복하면 시장의 불신만 커진다. 집값 안정은 인위적 가격통제가 아니라 거래를 정상화하고 시장 신뢰를 회복하는 유연한 접근에서 나온다. 따라서 강도 높은 세제 개편에 앞서 신속하고 충분한 공급 확대에 정책 역량을 집중하는 것이 근본적인 해결책이 될 수 있다.