강남·용산 땅값 하락 전환, 외곽 지역으로 수요 이동

서울의 부동산 시장이 뚜렷한 양극화 현상을 보이고 있다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구, 한강벨트 지역의 토지거래허가 신청가격이 하락세로 돌아선 반면, 강북 지역과 외곽 강남 지역의 가격은 계속 상승하고 있는 것이다. 서울시가 2월 아파트 토지거래허가 신청 건수와 가격을 분석한 결과, 이 같은 시장 분화 현상이 명확하게 드러났다. 주택담보대출 규제와 다주택자 양도세 중과 유예 종료 예고가 맞물리면서 자금 접근성이 높은 중저가 지역으로 실수요 매수 수요가 집중되고 있다는 분석이 나온다.

2월 서울 아파트 토지거래허가 신청 가격은 전월 대비 0.57% 상승했지만, 지역별로는 뚜렷한 차이를 보였다. 강남 3구와 용산구는 각각 1.27% 하락했고, 한강벨트 7개 구도 0.09% 내림세를 기록했다. 반면 이들 지역을 제외한 강남지역 4개 구는 1.55% 상승했으며, 강북지역 10개 구는 1.05% 올랐다. 서울시 관계자는 이 같은 변화에 대해 "최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 등 다주택자 규제 강화 가능성이 예고되면서 다주택자를 중심으로 매물 출회가 늘었다"고 설명했다. 특히 강남권 등 주요 지역에서 급매 위주의 거래가 증가하고 신청 건수가 감소한 영향이 크다는 것이다.

신청 건수 통계를 보면 시장 수요 변화가 더욱 명확하다. 2월 토지거래허가 신규 신청 건수는 4521건으로 전월 대비 29.8% 급감했다. 권역별 신청 건수가 서울 전체에서 차지하는 비율 변화는 이 같은 수요 이동을 여실히 보여준다. 강남 3구와 용산구의 비율은 1월 12.3%에서 2월 11.2%로 하락했고, 한강벨트 7개 구도 24.1%에서 21.5%로 감소했다. 반대로 강북 10개 구의 비율은 45.2%에서 47.5%로 증가했으며, 강남 4개 구도 18.4%에서 19.8%로 늘었다. 이는 주택담보대출 한도가 15억원 이하 주택에 최대 6억원으로 제한되는 금융 여건 속에서 상대적으로 자금 접근성이 높은 중저가 지역으로 실수요자들의 관심이 집중되고 있음을 의미한다.

1월 서울 아파트 매매 실거래가격은 전월 대비 1.59% 상승했고 전년 동월 대비 15.12% 올라 높은 상승 폭을 기록했다. 이는 규제 강화 예고가 본격 반영되기 전인 2025년 12월과 2026년 1월의 토지거래허가 신청 가격이 시차를 두고 실거래 가격에 반영된 영향이다. 생활권역별로는 모든 권역에서 상승했으며, 도심권이 전월 대비 3.32% 올라 전체 상승을 견인했다. 규모별로도 모든 규모에서 상승세를 보였는데, 특히 대형 아파트(135제곱미터 초과)의 상승률이 4.07%로 두드러졌다. 1월 아파트 전세 실거래가는 동북권을 제외한 서북권, 도심권, 동남권, 서남권에서 전월보다 상승했으며, 서북권이 1.35% 올라 가장 높은 상승률을 기록했다.

현재의 부동산 시장 변화는 정부의 규제 정책과 금융 여건 변화가 맞물린 결과로 해석된다. 정부가 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 예고한 가운데, 다주택자들의 급매 물량이 증가하고 있다. 동시에 주택담보대출 규제로 인한 자금 조달의 어려움이 실수요자들을 중저가 지역과 외곽 지역으로 몰아내고 있다. 서울시는 매달 실거래 기반 주택시장 정보를 발표하고 있으며, 토지거래허가 신청 가격·건수뿐만 아니라 한국부동산원의 실거래가격지수도 함께 분석하고 있다. 현재까지 서울 전역에 토지거래허가제가 시행된 후 2월 말까지 누적 신청 2만895건 중 1만8846건(90.2%)이 처리되었다.