서울시, 역세권 규제 대폭 완화해 5년간 10만가구 공급 추진

오세훈 서울시장이 5기 시정의 주택공급 전략으로 역세권 복합개발을 강력하게 추진하기로 했다. 재건축과 재개발만으로는 주택 공급 속도를 높이기 어렵다는 판단에 따라, 환승역세권과 간선도로변 90여 곳의 용적률을 대폭 완화하여 향후 5년간 약 10만가구를 공급하겠다는 계획이다. 이는 지난 6월 지방선거 승리 후 발표한 '100일 프로젝트'에서 역세권 활성화를 주거·부동산 분야의 핵심 과제로 지정한 후속 조치로, 서울시는 내달 자치구로부터 제안받은 사업지 중 시범사업 대상지를 선정할 예정이다.

서울시의 역세권 개발 전략은 크게 네 가지로 나뉜다. 첫 번째는 환승역세권 고밀 복합개발로, 용적률을 최대 1300%까지 높여 주거·업무·상업 기능을 함께 넣는 모델을 도입한다. 이는 일본 도쿄의 롯폰기힐스와 싱가포르의 마리나원 같은 국제 사례를 참고한 것으로, 향후 5년간 35곳을 선정하는 것을 목표로 하고 있다. 두 번째는 지하철역 사이 유동인구가 많은 간선도로변을 '성장잠재권'으로 보고 일반상업지역까지 용도지역을 상향하는 것으로, 이 경우 용적률은 최대 800%까지 가능하며 약 60곳을 선정할 계획이다. 이는 서울시가 새로 발굴한 사업 모델로 기존 정책과 차별화된다.

기존 역세권 활성화 사업도 대폭 확대된다. 대상지를 서울의 모든 325개 역세권으로 넓히고, 사업성이 떨어지는 11개 자치구에 대해서는 공공기여 비율을 현재의 50%에서 30%로 낮춰 민간 사업자의 참여 유인을 높인다. 역세권 장기전세주택의 경우 대상지를 역세권 반경 500미터에서 간선도로 교차지까지 확대하고, 구역 지정 행정절차를 최소 5개월 단축하여 사업 추진 속도를 높인다. 이러한 규제 완화는 민간 사업자의 경제성을 높이고 투자 심리를 개선하는 데 초점을 맞추고 있다.

전문가들은 역세권 개발이 기존 주택공급 방식보다 빠른 속도로 진행될 수 있다고 평가한다. 명지대 부동산학과의 한 교수는 "신속통합기획이 노후 주거지를 대규모 아파트 단지로 바꾸는 방식이라면, 역세권 개발은 교통망이 이미 깔린 곳에 주거와 업무·상업 기능을 함께 넣는 방식"이라며 "재건축·재개발보다 소유 구조가 상대적으로 단순해 주택 공급이 빠르게 이뤄질 수 있다"고 설명했다. 실제로 역세권 활성화 사업의 경우 연면적 기준 주거 비중이 40% 안팎에 달하며, 이미 지난달 심의를 통과한 온수역 사업은 최고 43층 복합시설에 2071가구의 공동주택을 공급하고, 이달 초 통과한 남성역A 사업은 659가구의 아파트를 포함한 주상복합단지를 조성할 예정이다.

다만 역세권 개발의 지역 편중 문제가 관건으로 지적된다. 현재 선정된 역세권 활성화 사업지 73곳 중 동남권이 29곳으로 39.7%를 차지하며, 서남권은 19곳, 동북권은 15곳, 서북권은 5곳에 불과하다. 민간 사업자가 참여하는 구조라 사업성이 좋은 강남권에 사업이 집중된 결과다. 서울시는 공공기여 부담을 낮춘 비강남권 11개 자치구에서 얼마나 제안이 들어올지를 첫 시험대로 보고 있으며, 시범사업 선정 과정에서 정책 취지에 맞는 지역을 함께 살펴볼 계획이다. 오 시장은 선거 당시 온수역 사업지를 방문해 "역세권은 교통 부담이 적어 주택을 대량 공급하기에 최적의 장소"라며 "과감하게 용적률 제한을 풀어 사업자의 경제성을 높이고 투자가 안심하고 이뤄질 수 있도록 하겠다"고 강조했다.