정부, 빌라·다세대 공급 절벽 해소 위해 매입임대 9만호 추진

정부가 아파트 중심의 주택 시장에서 소외된 빌라, 다세대, 연립주택 등 비아파트 시장의 공급 위기에 본격적으로 나선다. 국토교통부는 2027년까지 2년간 수도권에 매입임대주택 9만호를 공급하기로 결정했으며, 이 중 서울 전역과 경기도 12개 규제지역에 6만6000호를 집중 공급할 계획이다. 이는 지난 2년간 같은 지역에 공급된 물량 3만6000호의 약 2배에 해당하는 규모로, 비아파트 시장의 심각한 공급 부족 현상을 인식한 정부의 적극적인 대응이라고 할 수 있다.

매입임대주택은 공공이 주택을 매입해 시세보다 저렴하게 임대하는 제도로, 이미 지어진 주택을 사는 '기축 매입' 방식과 민간 사업자가 신축하는 주택을 완공 후 매입하기로 미리 계약하는 '신축 매입 약정' 방식으로 나뉜다. 정부는 규제지역 물량 6만6000호 중 신축 5만4000호와 기축 1만2000호를 공급할 예정이며, 특히 신축 물량은 지난 2년간 3만4000호에서 2만호 증가한 규모다. 비아파트는 신축 아파트에 비해 공급 시기를 더욱 앞당길 수 있다는 장점이 있어, 주거 수요에 빠르게 대응할 수 있는 전략이다.

공사 기간 단축을 위해 정부는 '모듈러 공법'을 신축 매입 사업에 도입하기로 했다. 모듈러 공법은 주택의 부품을 공장에서 미리 제작한 후 부지에서 조립하는 방식으로, 공기를 30% 이상 단축할 수 있다는 장점이 있다. 국토교통부 관계자는 하반기부터 시범 사업을 시작한 후 본격적으로 확대할 계획이라고 밝혔다. 또한 매입 물량 확보를 위해 기준도 대폭 완화했다. 기존에는 건물 전체를 매입해야 했으나, 이제는 한 동의 일부 가구만 매입하는 '부분매입'도 허용된다. 서울의 최소 매입 기준은 19호 이상에서 10호 이상으로, 경기도는 50호 이상에서 10호 이상으로 완화되어 더 많은 건물을 매입할 수 있게 됐다.

민간 사업자의 참여를 활성화하기 위해 정부는 금융 지원도 대폭 강화했다. 한국토지주택공사(LH)의 토지 확보 지원금을 토지비의 최대 80%까지 높이고, 주택도시보증공사(HUG)의 PF대출 보증을 확대해 사업자의 초기 자금 부담을 토지비의 10% 수준까지 낮췄다. 즉 사업자는 사업 초기에 땅값의 10%만 있으면 공사를 시작할 수 있게 된 것이다. 공사비 지급 방식도 개선돼, 기존의 골조공사 후 60%, 품질점검 단계에서 30%, 준공 시점에 10%를 주는 3단계 방식에서 공사비의 90% 한도 내에서 3개월 단위로 공사비를 지급하는 방식으로 변경됐다. 이는 사업자의 자금 부담을 크게 줄여 사업 추진을 용이하게 할 것으로 예상된다.

정부가 이러한 대책을 추진하는 배경은 비아파트 시장이 심각한 위기에 처해 있기 때문이다. 최근 3년(2023~2025년) 비아파트 착공 물량은 10년 평균의 20~30% 수준에 불과해 공급이 급격히 감소했다. 신축 공급 부족으로 월세도 상승하고 있는데, 한국부동산원 통계에 따르면 서울 비아파트의 전·월세 가격 지수 변동률이 올해 4월 0.36%를 기록해 지난해 같은 달 0.1%보다 크게 올랐다. 국토교통부 1차관은 "규제지역에는 민간 비아파트 공급이 장기평균 이상으로 회복할 때까지 무제한으로 매입할 계획"이라고 강조했다.

전문가들은 이번 대책이 일정한 효과를 거둘 수 있을 것으로 평가하면서도 중장기 관점에서의 과제를 지적했다. 대한건설정책연구원 연구위원은 수도권 매입임대 증가가 아파트 전세 임대 물량 감소를 대체하는 효과를 기대할 수 있으며, 세입자 입장에서 전세 사기 우려가 없고 계약 만료 시 임대보증금을 바로 받을 수 있다는 장점이 있다고 평가했다. 반면 우리은행 부동산리서치랩장은 중장기적으로 민간 공급자의 자생력 회복이 관건이며, 공공 의존도가 심화할 가능성에 대해 경고했다. 그러면서 민간 비아파트 시장이 자생적으로 공급할 수 있도록 금융, 세제, 임대사업 제도를 정상화할 필요가 있다고 지적했다.