강남 아파트값 하락에 매수자 우위 확대…2주 연속 '매수자 장세'

서울 강남권 아파트 시장이 본격적인 조정 국면에 접어들었다. 한국부동산원의 최신 통계에 따르면 서울 동남권(서초·강남·송파·강동구)의 3월 둘째주 매매수급지수가 98.6을 기록해 2주 연속으로 100 미만의 매수자 우위 시장을 나타냈다. 이는 지난해 2월 첫째주(98.73) 이후 약 1년 만에 가장 낮은 수준으로, 강남권 상급지 주택 시장에 급격한 변화가 일어나고 있음을 시사한다. 매매수급지수가 100을 기준으로 그 이하일 때는 시장에서 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 의미로, 매수자에게 유리한 구조가 형성되었다는 뜻이다.

이러한 시장 변화는 여러 복합적인 요인이 작용한 결과다. 가장 큰 영향을 미치는 것은 5월 예정된 다주택자 양도소득세 중과 재개로, 이를 피하려는 절세 매물이 시장에 대량 쏟아지고 있다. 동시에 6월 지방선거 이후 보유세 개편 논의가 본격화될 것이라는 전망이 확산되면서 수요자들의 관망세가 강화되고 있다. 강남3구와 용산구의 아파트값이 3주 연속 하락하는 가운데, 시장에 나온 급매물들의 호가가 계속 낮아지고 있는 상황이다. 결국 공급 증가와 수요 위축이 동시에 진행되면서 매수자 우위 시장이 형성된 것이다.

실제 현장에서는 가격 인하 경쟁이 심화되고 있다. 강남구 압구정동의 현대1차아파트 전용 131.48㎡ 매물은 첫 호가보다 8천만원을 낮춘 65억9천만원으로 조정되었으며, 이는 지난 1월 최고가 71억원에 비해 5억원 이상 하락한 수준이다. 같은 강남구 개포동의 디에이치퍼스티어아이파크에서는 전용 84㎡ 중층 매물이 36억원에서 34억원으로 2억원 내린 반면, 최근 실거래가는 39억3500만원으로 여전히 호가와 실거래가 사이의 격차가 존재한다. 이는 매도자들이 가격 방어선을 설정하고 있으면서도 매수자들의 기대가 더 낮은 수준에 형성되어 있음을 보여주는 사례다.

현장의 공인중개사들은 시장의 긴장 상태를 생생하게 증언하고 있다. 강남구 압구정동의 한 공인중개사는 "가격이 일정 수준까지 더 떨어지면 연락을 달라는 매수 대기자들의 요청이 줄을 잇고 있다"고 설명했다. 동시에 "매도자들은 가격을 내릴 만큼 내렸다며 더 내리느니 매물을 거두겠다는 식이라 급매물 소화가 잘되지 않고 있다"고 덧붙였다. 이는 매수자와 매도자 간의 기대 가격 격차가 여전히 상당하며, 시장이 균형을 찾기 위해 진통을 겪고 있음을 의미한다. 매도자는 더 이상의 가격 인하는 거부하는 입장이고, 매수자는 추가 하락을 기다리는 상황이 계속되고 있는 것이다.

전문가들은 강남발 가격 조정이 다른 지역으로 확산될 가능성을 주목하고 있다. 실제로 3월 둘째주에는 강남3구에 이어 강동구가 56주 만에 하락 전환했고, 동작구도 보합으로 돌아섰다. 우리은행 부동산연구원의 남혁우 수석연구원은 "강남발 가격조정 흐름이 한강벨트와 인접 주요 자치구로 확산되는 양상이 보인다"고 분석했다. 다만 그는 "전·월세 물건 부족 등의 요인으로 15억원 이하 아파트가 밀집된 중저가 지역은 여전히 실수요 유입이 꾸준해서 상대적으로 가격 하방이 비교적 단단한 상황"이라고 지적했다. 즉, 강남권의 고가 아파트 조정이 중저가 지역까지 동일하게 영향을 미치지는 않을 수 있다는 평가다.

앞으로 부동산 시장의 향방은 정책 변수에 크게 좌우될 전망이다. 5월 양도소득세 중과 재개와 6월 지방선거 이후 보유세 개편 논의가 시장에 미칠 영향이 불확실한 상황이기 때문이다. 현재 시장은 매도자의 가격 방어와 매수자의 관망 사이에서 진정한 균형점을 찾지 못하고 있으며, 이러한 불균형이 얼마나 오래 지속될지도 예측하기 어렵다. 강남권 부동산 시장이 어떤 방향으로 수렴할지는 정책 결정과 시장 심리의 상호작용에 달려 있을 것으로 보인다.