월세 1000만원대 '찐부자' 거주지, 강남 제쳤다…한강변이 핵심

서울의 초고액 월세 시장에서 예상 밖의 지역 분포가 드러났다. 연간 1억2000만원 이상의 월세를 감당하는 고소득층들이 강남구·서초구·송파구 같은 전통적 부자 동네보다 용산구, 성동구, 광진구 등 한강변 지역을 더 선호하고 있는 것으로 나타난 것이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 올해 1월 이후 서울 아파트 월세 거래 9만3325건 중 월세 1000만원 이상 계약은 263건에 불과했지만, 이들의 지역별 선택이 서울의 부동산 시장 지형도를 새롭게 보여주고 있다.

월세 규모에 따라 지역 선호도가 뚜렷하게 달라지는 양상을 보였다. 월세 500만원 이상 고액 월세 계약 1892건 중에서는 강남3구가 1219건으로 64.4%를 차지하며 압도적 우위를 차지했다. 구별로는 강남구 569건, 서초구 536건, 용산구 345건, 송파구 114건, 성동구 111건 순으로 집계됐다. 그러나 월세 1000만원 이상의 초고액 대역으로 올라가면 상황이 완전히 뒤바뀐다. 용산구가 88건으로 가장 많았고, 서초구 61건, 강남구 40건, 성동구 38건, 광진구 15건 순으로 나타났다. 특히 용산·성동·광진구 3개 자치구의 합계는 141건으로 강남3구의 103건을 크게 상회하며 53.6% 대 39.2%의 격차를 보였다.

이 같은 현상을 주도하는 것은 한강 조망이 가능한 초고급 대형 단지들이다. 최고가 계약은 용산구 한남동의 '나인원한남'에서 나왔는데, 전용 244제곱미터 규모의 이 아파트는 지난 3월 보증금 3억원에 월세 4000만원으로 임차인을 들였다. 성동구 성수동1가의 '아크로서울포레스트'도 전용 200제곱미터가 지난 6월 보증금 5억원에 월세 3250만원으로 계약되며 초고액 월세 시장을 대표하는 단지로 자리 잡았다. 아크로서울포레스트는 올해 월세 계약 14건 중 무려 11건이 1000만원 이상이었고, 광진구 광장동의 '포제스한강'도 23건 중 14건이 이 기준을 넘었다. 월세 1000만원 이상 계약이 가장 많은 단지는 성동구의 '트리마제'로 22건을 기록했다.

초고액 월세 시장의 특징은 대형 면적에 집중된다는 점이다. 월세 1000만원 이상 계약의 95.1%가 전용 85제곱미터를 초과하는 중대형 면적이었으며, 면적의 중간값은 171제곱미터에 달했다. 보증금의 중간값은 2억원 수준으로, 월세만 1000만원대인 고급 주택을 임차하려면 최소한 2억원대의 보증금을 준비해야 한다는 의미다. 이는 단순한 월세 거주가 아니라 자산을 충분히 보유한 고소득층의 선택적 거주 형태임을 보여준다.

한강변 지역이 초고액 월세 시장을 주도하는 배경에는 여러 요인이 작용하고 있다. 어반에셋매니지먼트의 정성진 대표는 "한강 조망이 가능한 대형 고급 단지는 매매가가 높아 전세보다 월세로 거주하려는 수요가 꾸준한 편"이라고 설명했다. 또한 "기업 임원 사택이나 외국인 주재원 등 법인 임차 수요도 초고액 월세를 떠받치는 원인 중 하나"라고 덧붙였다. 이는 개인의 자산가뿐 아니라 기업과 외국인 거주자들이 한강변의 프리미엄 단지를 선호한다는 의미로, 서울 부동산 시장에서 새로운 부자 거주지의 트렌드가 형성되고 있음을 시사한다.

한편 강남3구의 고액 월세 시장은 반포 신축 대단지가 주도하고 있다. 서초구 반포동의 '래미안원베일리' 전용 84제곱미터 월세 중간값은 600만원 수준(보증금 8억원)으로, 한강변 지역의 초고액 월세와는 다른 시장 형성을 보이고 있다. 강남3구에서 500만원 이상 계약이 가장 많은 단지는 강남구 개포동의 'DH퍼스티어아이파크'로 66건을 기록했다. 이처럼 월세 규모에 따라 지역 선호도가 달라지는 현상은 서울 부동산 시장의 고급 주택 수요층이 다양한 선호 기준을 갖고 있으며, 한강 조망과 초고급 편의시설을 갖춘 한강변 지역이 최상위 고소득층의 새로운 거주지로 부상하고 있음을 보여준다.