재건축·재개발 '물딱지' 피해 막는다…실수요자 조합원 자격 확대

재건축과 재개발 사업에서 실거주 목적으로 주택을 구매한 무주택자가 조합원 자격을 취득하지 못해 현금청산 대상이 되는 '물딱지' 피해를 줄이기 위한 법 개정안이 발의됐다. 더불어민주당 황희 의원은 27일 국회 국토교통위원회에 도시 및 주거환경정비법 개정안을 대표발의했다고 밝혔다. 이 개정안은 투기 억제라는 명분 아래 실수요자까지 조합원 지위 양도를 제한하는 현행 제도의 허점을 보완하려는 취지로 추진된다.

현행법은 투기과열지구에서 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 주택이나 토지를 매입한 사람의 조합원 자격 취득을 원칙적으로 제한하고 있다. 투기 목적의 조합원 지위 거래를 차단하기 위한 규제 장치인데, 이 과정에서 실제 거주할 목적으로 주택을 구매한 실수요자도 피해를 입고 있다. 문제는 매수자가 실거주 목적이더라도 매도자에게 직장 이전이나 질병 치료 등의 예외 사유가 없다면 조합원 자격을 취득하기 어렵다는 점이다. 이를 모르고 주택을 매입했다가 새 아파트를 분양받지 못하고 현금청산 대상이 되는 억울한 피해가 계속되고 있다.

개정안은 현행 제도의 이러한 한계를 극복하기 위해 매도자뿐 아니라 매수자의 사정도 예외 사유로 인정하는 방식으로 설계됐다. 우선 세대원 모두가 무주택자인 사람이 실제 거주할 목적으로 주택을 매입하고, 정비사업을 통해 공급받는 새 주택에 일정 기간 이상 거주하려는 경우 조합원 자격을 취득할 수 있도록 했다. 또한 직장이나 생업상 사정, 결혼·출산·자녀 양육, 직계존비속 부양, 질병 치료·요양 등 불가피한 이유로 세대원 모두가 정비사업 구역으로 이주하는 경우에도 조합원 지위 승계를 허용한다. 구체적인 요건과 거주 의무 기간은 대통령령으로 정하도록 했다.

황희 의원은 "현행 제도는 투기 억제라는 명분 아래 매도자는 팔고 싶어도 팔지 못하고 실수요자는 현금청산 위험 때문에 사지 못하는 거래 위축을 초래했다"며 "억울한 현금청산 피해를 막고 실수요자의 주거 이전과 정비사업 주택 거래를 정상화하겠다"고 설명했다. 현행 제도 아래서는 투기 방지라는 목표는 달성했지만, 그 과정에서 실제 거주 목적의 국민들이 불합리한 규제에 묶여 있는 상황이 발생한 것이다.

법안이 국회를 통과하면 공포 6개월 후 시행되며, 시행 이후 매매계약을 체결한 경우부터 새로운 규정이 적용된다. 다만 기존에 조합원 자격을 인정받지 못한 매수자에게는 소급 적용되지 않는다. 이번 법안 발의는 정비사업 시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상되며, 현대건설 등 주요 건설사가 참여하는 정비사업 시장의 거래 활성화로 이어질 수 있다. 다만 구체적인 거주 요건과 의무 기간이 대통령령으로 정해지는 과정에서 실수요자 보호와 투기 억제 사이의 균형을 어떻게 맞추느냐가 중요한 변수가 될 것으로 보인다.