서울 아파트값 83주 연속 상승···역대 최장 기록 2주 앞으로

서울 아파트 매매가가 83주 연속 상승하며 역사적 고점을 향해 가고 있다. 한국부동산원의 9월 첫째주 주간아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 가격은 2025년 2월 첫째주부터 현재까지 상승세를 이어가고 있다. 이는 문재인 정부 시기인 2020년 6월 둘째주부터 2022년 1월 셋째주까지 기록한 85주 연속 상승이라는 역대 최장 기록까지 불과 2주만 남은 상황이다. 지난 1년 7개월간 서울 평균 누적 상승률은 17.16%에 달해 주택 시장의 뜨거운 수요를 보여주고 있다.

상승세의 지역적 확산도 주목할 만하다. 초반에는 강남과 한강벨트 지역에 집중되었던 가격 상승이 올해 들어 중저가 아파트가 몰린 강북권으로 확대되고 있는 것이다. 지난 1년 7개월간 상승률이 가장 높은 5개 지역을 살펴보면 성동구 27.90%, 송파구 27.49%, 마포구 23.42%, 영등포구 21.73%, 광진구 20.95%로 한강벨트 지역이 상승세를 주도했다. 그러나 지난해 두 차례에 걸친 정부의 대출 규제 강화 이후 상황이 변했다. 25억원을 초과하는 아파트의 대출 한도를 2억원으로 제한하고, 15억원 이하 아파트는 6억원만 대출 가능하도록 한 조치의 영향으로 올해 상반기 이후 성북구 13.52%, 구로구 11.01%, 강서구 11.01% 등 외곽 지역의 상승폭이 급격히 확대되었다.

더욱 심각한 문제는 매매가뿐 아니라 전세와 월세까지 동시에 오르는 '트리플 상승' 현상이 지속되고 있다는 점이다. 올해 1월부터 8월까지 서울 아파트 누적 전세 상승률은 7.61%로, 지난해 같은 기간 1.51%와 비교하면 5배 이상 가팔라졌다. 월세 상황은 더욱 심각하다. 올해 1월부터 7월까지 서울 아파트 누적 월세 상승률은 5.15%를 기록했으며, 이는 지난해 같은 기간의 1.24%보다 4배 이상 높은 수치다. 7월 기준 서울 아파트 평균 월세 가격은 160만원을 넘어섰으며, 이전에는 강남 3구에만 쏠렸던 월 300만원이 넘는 고가 월세가 성동구, 마포구, 동대문구 등으로 빠르게 확산하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료에 따르면 올해 1월부터 8월까지 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 21개 구에서 300만원 이상 고가 월세 거래는 1867건으로 집계되었으며, 이는 지난해 같은 기간 1416건 대비 451건, 31.8% 증가한 수치다. 자치구별로는 마포구가 426건으로 전년 대비 125건 증가, 성동구가 499건으로 30건 증가, 강동구가 139건으로 76건 증가했다.

서울 집값을 밀어올리는 배경은 복합적이다. 먼저 코로나 팬데믹 이후 미국과 유럽연합이 풀어놓은 풍부한 유동성이 전 지구적 자산가격, 인건비, 원가 상승으로 이어졌다. 여기에 한국의 반도체 수출 호황으로 인한 소득 상승이 더해지면서 주택 구매력이 높아졌다. 명지대 실물투자분석학과 최병천 겸임교수는 "정부의 부동산 정책 불신에 따른 실수요자들의 패닉바잉도 원인으로 작용하고 있다"고 분석했다. 동시에 공급 절벽도 가격 상승을 자극하고 있다. 국회 국토교통위원회 소속 강대식 국민의힘 의원이 국회예산정책처에 의뢰한 분석에 따르면, 내년 서울 공동주택 입주 예정 물량은 1만 7197가구로 2010년부터 2025년까지의 연평균 공급량 3만 3000가구의 절반 수준에 불과하다.

앞으로의 주택 시장 전망은 불확실성으로 가득하다. 한국은행의 연이은 기준금리 인상과 추가 인상 가능성이 변수로 작용할 수 있다. 대출이자 부담이 커지면 주택 매수 수요를 꺾을 수 있다는 점에서 금리 인상은 시장 진정 요인이 될 수 있다. 그러나 강원대 부동산학과 정준호 교수는 "공급 부족과 물가 상승으로 집값이 계속 오를 것이라는 집단적 기대 심리가 크게 작용하고 있다"며 심리적 요인의 영향력이 크다고 지적했다. 결국 금리 인상이라는 객관적 제약 요인과 가격 상승에 대한 심리적 기대 사이의 줄다리기가 향후 서울 주택 시장의 방향을 결정할 것으로 보인다.