정부, 그린벨트 해제·규제완화로 서울 연 3만가구 공급 추진

정부가 13일 발표한 '부동산 시장 안정을 위한 주택 신속 공급 방안'은 가용할 수 있는 모든 정책 수단을 동원한 종합 대책으로 평가된다. 그린벨트 해제, 공공택지 최단기 착공, 민간 재개발·재건축 규제 완화, 금융 제약 완화 등 부동산 공급 촉진을 위한 광범위한 조치들이 포함됐다. 정부는 이 대책을 통해 서울에서만 연 3만가구 착공을 추진하겠다는 계획을 밝혔으며, 이는 현재의 주택 공급 부진 상황을 타개하기 위한 대규모 정책 전환을 의미한다.

정부가 확보한 신규 공급 부지는 상당히 광범위하다. 경기도 남양주시 와부읍, 경기 광주시 장지동, 서울 강서구 염창동 일대의 신규택지뿐 아니라 인천 서구 당하동(검단), 경기 시흥시 거모동, 경기 의왕시 월암동 일대 등 오랫동안 방치됐던 비주택용지를 주택용지로 전환한다. 미사용 학교부지와 서울 주요 입지의 역세권에 위치한 LH 서울지역본부 등 공공청사 부지도 주택 공급용지로 탈바꿈하기로 했다. 이는 '영끌(영혼까지 끌어모아)'이라는 표현이 나올 정도로 정부가 가용한 모든 부지를 동원했음을 보여준다.

기존 공급 사업의 착공 시점도 구체적으로 제시됐다. 용산국제업무지구는 2028년 말, 태릉CC는 2029년 9월, 과천경마장은 2029년 12월에 각각 착공할 예정이다. 특히 문재인 정부 시절인 2018년 9월 발표된 3기 신도시와 서리풀지구는 사업 속도를 1~2년 앞당겨 2030년 내에 착공하겠다고 밝혔다. 정부는 '닥공(닥치고 공급)'을 외쳤지만 행정 절차 지연을 막기 위해 택지 발표 이후 착공까지의 기간을 획기적으로 줄이겠다고 강조했다. 신규 택지의 인허가부터 부지확보, 보상, 부지 조성까지 각 단계별 절차를 병행 또는 조기화할 방침이며, 토지보상법 개정을 통해 토지 수용자가 기본 조사를 장기간 거부할 경우 객관적 자료로 갈음하도록 할 계획이다.

민간 부동산 활성화를 위한 규제 완화도 상당하다. 재개발·재건축 규제를 대폭 완화하여 2030년까지 도심 민간 정비사업 23만 4000가구의 정상 착공을 지원할 계획이다. 조합 설립 동의율 기준을 낮춰 민간 재개발의 토지등소유자 동의율을 현행 75%에서 70%로 인하하고, 공공재개발·재건축의 사업시행자 지정 동의율도 67%에서 60%로 낮췄다. 재개발 사업시행자가 현금청산자의 주택을 매입할 때 드는 부동산 취득세를 내년까지 100% 면제하기로 했으며, 기부채납 부담도 수도권의 경우 내년까지 사업계획 승인을 받는 사업장은 4%포인트, 2028년 승인 사업장은 2%포인트 감면한다. 세대수의 3분의 2 이상을 소형주택(전용 60㎡ 이하)으로 공급할 경우 공원·녹지 기부채납 기준도 완화된다.

빌라 등 비아파트 공급 활성화를 위한 건축 규제도 완화됐다. 기존 3층까지 지을 수 있었던 다가구주택을 최대 허용 범위인 4층까지 지을 수 있게 했으며, 바닥면적 제한을 660㎡에서 1000㎡ 미만으로 확대했다. 신축 매입임대주택 공급을 늘리기 위해 건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70% 감면해준다. 아울러 주거사업장에 대한 PF(프로젝트파이낸싱) 자기자본비율 규제 시행도 2년 유예하기로 했으며, 당초 내년부터 시작될 예정이던 5%부터 2030년까지 단계적으로 20%까지 상향되는 규제가 2027년에서 2029년으로 2년 미뤄졌다.

금융 규제 완화도 상당 폭으로 이루어졌다. 임대사업자가 신축 비아파트를 준공 후 1년 내 매입하는 경우와 비아파트 신축 목적으로 노후 주택을 매입해 1년 내 멸실하는 경우 등에는 예외적으로 주택담보대출을 받을 수 있게 했다. 이는 지난해 9·7월 대책에서 금지했던 임대사업자의 주담대를 1년도 못 가 다시 허용한 것으로, 비아파트 공급 부진 상황을 타개하기 위한 불가피한 조치라는 정부의 설명이다. 금융위 관계자는 "비아파트 공급이 특히 부진한 상황에서 임대사업자가 신축 비아파트를 사줘야 시행사·건설사가 자금을 회수해 다음 사업으로 넘어갈 수 있다"고 설명했다. 다만 PF 자기자본비율 규제의 재차 유예에 대해서는 제2의 '레고랜드 사태'를 막기 위해 도입한 건전성 규제가 또다시 미뤄져 시장의 부실 위험이 높아질 수 있다는 우려도 제기되고 있다.