서울 용산 정비사업으로 1695가구 순증…규제완화 필요성 부각

서울 용산구 서계·청파동에서 추진 중인 재개발과 모아타운 등 정비사업을 통해 기존 주택을 철거하고도 최소 1695가구가 새로 공급되는 것으로 나타났다. 오세훈 서울시장은 11일 해당 현장을 방문해 주택공급 순증 효과와 노후 주거지 개선 현황을 점검했으며, 정부의 부동산 공급대책에 정비사업 규제 완화가 반드시 포함돼야 한다고 강조했다. 서울시의 분석에 따르면 서계·청파동의 7개 민간 정비사업 중 청파3구역을 제외한 6개 사업의 주택 수는 기존 6393가구에서 8088가구로 증가한다. 청파3구역의 정비계획이 확정되면 전체 공급 규모는 더욱 확대될 것으로 예상된다.

서계·청파동은 서울역과 인접하면서도 노후 저층 주택이 밀집한 지역이다. 2012년 뉴타운 출구전략 이후 정비사업이 무산되고 도시재생사업으로 전환되면서 주거환경 개선이 오랫동안 지연되어 왔다. 가파른 구릉지와 좁은 골목이 많아 소방차 진입이 어려운 곳도 있는 등 주민 안전과 생활 인프라 측면에서 많은 문제를 안고 있었다. 서울시는 규제 혁신으로 사업성을 보강해 정비사업에 다시 속도를 내고 있다. 서계통합구역에는 현황용적률을 적용해 기존 계획보다 약 50가구를 추가했으며, 청파2구역은 조합 직접설립을 지원해 추진위원회 단계를 생략했다. 서계동 116번지 일대 모아타운은 제3종 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향해 주택을 현재 172가구에서 499가구로 늘리는 방안을 추진 중이다.

서울시의 분석 결과는 정비사업의 실질적 주택 공급 효과를 명확히 보여준다. 최근 3년간 준공된 서울 시내 정비사업 59곳을 분석한 결과, 사업 전보다 주택이 약 2만 가구(36.4%) 증가했다. 재개발을 통해 약 7000가구(27.4%), 재건축을 통해 약 1만3000가구(44.2%)가 각각 증가했다. 노후 주거 환경 개선 효과도 상당한 수준이다. 정비사업이 추진되면서 새 주택 공급과 함께 도로와 공원, 공공도서관, 노인복지시설, 청소년 쉼터 등 생활 인프라와 녹지를 확충할 수 있기 때문이다.

서울시는 정부가 곧 발표할 주택공급 대책에 정비사업 규제 완화가 포함돼야 한다고 강조하며 4가지 제도 개선을 건의했다. 첫째는 재개발 임대주택 비율을 현재의 50~75%에서 재건축 수준인 30~50%로 낮추되, 민간 정비사업 용적률을 법적 상한용적률의 1.2배로 높이자는 것이다. 둘째는 조합원 지위 양도 제한을 3년간 한시적으로 유예하는 방안이고, 셋째는 이주비 대출 LTV를 70% 적용하는 것, 넷째는 재개발 조합설립 동의율을 완화하는 것이다. 서울시의 시뮬레이션에 따르면 임대주택 비율을 50%에서 40%로 낮추더라도 용적률을 4.16% 추가로 주면 기존과 같은 수준의 임대주택을 확보할 수 있다. 이는 사업성을 높이면서도 임대주택 감소를 막고 전체 공급 물량을 늘리는 방식이다.

공공정비사업과의 형평성 문제도 제기되고 있다. 정부는 공공재개발·재건축에는 법적 상한용적률의 1.3배까지 허용하는 방안을 추진하고 있으나, 서울에서 정비사업 대부분을 차지하는 민간 재개발·재건축에는 이런 특례가 없다. 서울시는 민간 정비사업에도 최소한 법적 상한의 1.2배까지 허용해야 공급 확대 효과를 높일 수 있다는 입장이다. 민간 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 높이면, 법적 상한용적률이 300%인 경우 최대 360%까지 올라가 추가 용적률 110% 포인트 중 66% 포인트는 분양주택, 44% 포인트는 임대주택으로 배분된다. 현행 제도에서 각각 25% 포인트인 것과 비교하면 일반분양 물량뿐 아니라 임대주택 물량이 함께 늘어나는 구조가 된다.

오세훈 서울시장은 "집은 단순한 거처나 자산이 아니라 시민의 안전과 존엄, 삶의 질을 좌우하는 가장 기본적인 공간"이라며 "소방차 진입조차 어려운 노후 주거지를 방치한 채 주민들께 더 기다려달라고 할 수는 없다"고 강조했다. 이어 "서계·청파동은 정비사업의 공급 효과를 데이터로 보여주는 현장"이라며 "가용토지가 부족한 서울에서 정비사업은 사실상 유일한 대규모 공급 해법인 만큼 계획이 착공과 입주로 이어져 실제 주거 변화로 체감될 수 있도록 끝까지 챙기겠다"고 밝혔다. 서울시는 정비사업이 계획에서 이주와 착공, 입주까지 차질없이 이어지도록 행정력을 총동원하기로 했으며, 표준처리기한제와 통합심의, 단계별 병행처리 등을 통해 사업별 공정관리를 강화할 예정이다.