이재명 대통령 분당 아파트 매매 '근저당권' 설정 논란

이재명 대통령 부부가 경기 성남시 분당구 수내동 아파트를 매도하는 과정에서 일반적이지 않은 거래 방식을 사용하면서 논란이 일고 있다. 지난 14일 29억원에 매매 계약을 체결한 후 16일 소유권이 이전되는 과정에서 소유권 이전 등기와 동시에 17억7000만원의 근저당권이 설정된 것이다. 이는 일반인의 부동산 거래 관행과는 상당히 다른 방식으로, 부동산 시장에서 논쟁을 야기하고 있다.

근저당권 설정의 의미를 분석하면, 채무자는 아파트를 구매한 사람이고 채권자는 이 대통령 부부다. 즉 집을 팔면서 새로운 소유자의 명의로 등기된 주택에 판매자가 근저당권을 설정한 것이다. 청와대는 이에 대해 "등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 것"이라고 설명했다. 부동산 전문가들은 이를 매수자가 당장 금융기관으로부터 대출을 받기 어려운 상황에서 잔금 납부를 '집주인 근저당' 방식으로 우회한 것으로 해석하고 있다.

매수인들의 현황을 살펴보면, 현재 수내동 아파트에서 한 블록 떨어진 다른 아파트에 거주 중이며, 해당 아파트는 최근 24억원 안팎에 거래되고 있다. 업계 관측에 따르면 매수인들이 현재 살고 있는 아파트를 올해 하반기에 처분한 후 잔금을 치르고 근저당권을 해소할 것으로 예상된다. 이는 전형적인 연쇄 거래 구조로, 기존 주택 매각 대금으로 새 주택의 잔금을 결제하는 방식이다.

더욱 주목할 점은 재건축 아파트의 조합원 지위와 관련된 법적 제약이다. 이 대통령 부부의 아파트는 1기 신도시 재건축 선도지구에 속해 정비사업이 빠르게 진행 중이다. 대신자산신탁이 지난달 성남시에 사업시행자 지정 신청을 한 상태로, 업계에서는 통상 1개월 내 지정이 고시될 것으로 보고 있다. 문제는 이 대통령이 단독 소유에서 김혜경 여사와의 공동 소유로 전환된 때가 2018년으로, 현행법상 보유 기간이 10년에 미치지 못한다는 점이다. 법상 보유 기간이 10년 미만이면 조합원 지위를 양도할 수 없으므로 고시 이후 수내동 아파트를 사면 현금청산 당할 수 있다. 전문가들은 이 점을 고려해 이 대통령 부부가 잔금 수령 전 소유권을 먼저 넘기는 대신 근저당권을 설정한 것으로 분석하고 있다.

이 같은 거래 방식은 서울 강남, 반포 등의 고가 아파트 거래에서 대출이 어려울 때 종종 사용되는 것으로 알려져 있다. 부동산 투자자문 전문가는 "매수자는 대출이 안 되고 매도자는 빨리 팔아야 할 때 많이 쓴다"며 "매수자는 3개월이 지나면 그 집을 담보로 사업자 대출을 받아 근저당권을 없애는 경우가 많다"고 설명했다. 부동산중개업자도 "매도자는 빨리 팔 수 있고, 매수자는 초기 투자 비용을 낮추는 방법"이라고 전했다. 그러나 문제는 일반인이 같은 방식을 사용할 경우 구청의 토지거래허가를 받을 수 있을지 의문이라는 점이다. 최근 부동산 거래는 자금출처가 명확히 소명되어야 하기 때문이다.

조정흔 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 "재건축 조합원 지위 승계 여부, 대출 규제, 토지거래허가제로 인한 실거주 요건 등 온갖 요건을 맞추다 보니 생긴 결과"라며 "부동산 안정 수단이라고 정당화하며 이것저것 규제를 꿰맞추다 보니 엉망진창이 된 아파트 시장을 보여준다"고 비판했다. 이 거래가 부동산 규제의 복잡성 속에서 발생한 사례라는 지적이 나오고 있다.